مالیات مسکن چگونه محاسبه میشود؟بخش دوم
فعالیت ساخت و فروش املاک از منظر سازمان امور مالیاتی، یک فعالیت اقتصادی مستمر تلقی میشود و نه صرفاً فروش یک دارایی. همین تفاوت نگاه، منشأ بسیاری از اختلافات مالیاتی بساز و بفروشها با سازمان امور مالیاتی است. فقدان ساختار مالی و عدم درک صحیح از جایگاه قانونی این فعالیت، مؤدی را مستعد بحرانهای جدی مالیاتی میکند.
جایگاه بساز و بفروش در قانون مالیاتهای مستقیم
مطابق ماده ۹۳ قانون مالیاتهای مستقیم، درآمد حاصل از اشتغال به مشاغل، پس از کسر معافیتها، مشمول مالیات است. سازمان امور مالیاتی، فعالیت بساز و بفروش را در زمره مشاغل تلقی میکند، حتی اگر مؤدی فاقد پروانه کسب باشد.
همچنین بر اساس ماده ۷۷، درآمد ناشی از ساخت و فروش ساختمان، مشمول مالیات بر درآمد ساخت و فروش است که مقررات خاص خود را دارد.
تحلیل مالیاتی بساز و بفروشها را دقیقتر انجام دهید
اگر در فعالیت ساخت و فروش ملک با سوالاتی درباره مالیات، ارزش افزوده، تکالیف و مخاطرات مواجه هستید، تیم متخصص مالیاتی تکنکس آماده است تا با تحلیل ساختار مالی شما و ارائه راهکارهای دفاعپذیر در برابر ممیز، مسیر مالیات کسبوکارتان را شفاف کند.
دریافت مشاوره سیستمسازی مالی مشاوره مالیاتی در اصفهان مشاوره مالیاتی تلفنیتمایز فروش ملک عادی با فعالیت ساخت و فروش
یکی از ریسکهای پنهان، تشخیص نادرست نوع فعالیت است. اگر ساخت و فروش بهصورت مستمر انجام شود:
- مؤدی مشمول مالیات بر درآمد مشاغل میشود
- امکان مطالبه مالیات بر ارزش افزوده وجود دارد
- تکالیف دفاتر و اسناد قانونی ایجاد میشود
در حالی که فروش یک ملک شخصی مشمول مقررات ماده ۵۹ خواهد بود.
مالیات بر ارزش افزوده در ساخت و ساز
طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده و بخشنامههای مرتبط، فروش ساختمانهای نوساز (به استثنای زمین) میتواند مشمول VAT باشد. عدم تفکیک ارزش زمین از اعیانی و نبود مستندات، منجر به مطالبه مالیات و جرائم سنگین میشود.
برای کسانی که میخواهند از مبانی قانونی و روشهای محاسبه مالیات املاک مثل مالیات اجاره، مالیات نقل و انتقال و مالیات خانههای خالی بهطور کامل مطلع شوند، بخش اول همین مقاله مرجع به تشریح ساختار قانونی و مراحل محاسبه این انواع مالیات اختصاص دارد. مطالعه آن میتواند دید جامعی از قوانین مالیات املاک قبل از ورود به تحلیلهای تخصصی بساز و بفروش فراهم کند.
🔗 بخش اول: مالیات مسکن چگونه محاسبه میشود؟ (مبانی قانونی و تکالیف مالیاتی)
تکالیف قانونی بساز و بفروشها
فعالان این حوزه مکلف به رعایت تکالیف زیر هستند:
- ثبتنام در نظام مالیاتی و تشکیل پرونده
- نگهداری اسناد و مدارک هزینه و درآمد
- تسلیم اظهارنامه مالیاتی عملکرد
- پرداخت مالیات بر ارزش افزوده در صورت شمول
- رعایت تکالیف ماده ۱۶۹ و پایانههای فروشگاهی در موارد مرتبط
عدم اجرای هر یک از این تکالیف، ریسک تشخیص علیالرأس و جرائم غیرقابل بخشش را افزایش میدهد.
چکلیست اشتباهات رایج بساز و بفروشها
- ☐ تلقی اشتباه فعالیت بهعنوان فروش ملک شخصی
- ☐ عدم پیشبینی مالیات در برآورد سود پروژه
- ☐ نداشتن اسناد هزینه قابل قبول مالیاتی
- ☐ عدم تفکیک حسابهای شخصی و پروژهای
- ☐ بیتوجهی به مالیات بر ارزش افزوده اعیانی
- ☐ تسلیم دیرهنگام یا ناقص اظهارنامه
ساختارسازی مالی؛ کلید مدیریت ریسک بساز و بفروشها
ساختارسازی مالی در پروژههای ساختمانی یعنی:
- تعریف پروژه بهعنوان مرکز سود مستقل
- تفکیک حسابهای پروژهای
- کنترل جریان نقدی و سرمایه در گردش
- پیشبینی مالیات قبل از شروع پروژه
این نگاه مدیر مالی، امکان تصمیمگیری آگاهانه و جلوگیری از بحرانهای مالیاتی را فراهم میکند.
جمعبندی
بساز و بفروش موفق، صرفاً سازنده خوب نیست؛ بلکه ساختار مالی و مالیاتی دقیقی دارد. قوانین مالیاتی بهگونهای طراحی شدهاند که فعالیت مستمر بدون ساختار، دیر یا زود وارد بحران میشود. راهحل، پیشگیری است: ساختارسازی قبل از بحران.
منابع
- قانون مالیاتهای مستقیم، مواد ۹۳، ۷۷، ۱۳۱
- قانون مالیات بر ارزش افزوده و آییننامههای اجرایی
- بخشنامهها و رویههای مالیاتی ساخت و فروش ساختمان، پایگاه intamedia
